Проект застройки на размещение центра отдыха в с.Кара-Ой, Иссык-Кульского района, Иссык-Кульская области (I-этап)

СОСТАВ ПРОЕКТА.

Исходные материалы.

Генеральный план курортных комплексов «Кара-Ой» Об утверждении генеральных планов курортных комплексов от 4 апреля 2007 года №91

Топографическая съемка М 1:500, выполненная ОсОО «Геостан»

Топографическая съемка М 1:5000 выполненная «Кыргызкортаграфия»

Проект разработан авторским коллективом в составе:

Заведующий отдела №9 — Муслим у Э.

Главный специалист (ГАП)серия ПР-3.1 №000222 — Маканбаев А. М.

СОДЕРЖАНИЕ

1	Содержание	1
2	Техническое задание на разработку проекта застройки (ПЗ), I-этап проекта застройки	2-3
3	Пояснительная записка	4-7
4	Ситуационный план, (М1:5000, М1:10000).	8
5	Ситуационный план аэрофотосъемка	9
6	Выкопировка из Генерального плана курортных комплексов «Кара-Ой» М 1:5000	10
7	Опорный план	11
8	Схема организации движения транспорта и пешеходов	12
9	Схема озеленения	13
10	Схема генерального плана застройки	14
11	Копия заявки	15

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

1.Общие данные

1.1 Введение

Работа выполнена Департаментом градостроительства и архитектуры на основании заявки ОсОО «Монолит Капитал Строй» за №100250886 от 24.12.2025г. и заданию на выполнение проекта застройки на размещение центра отдыха в с.Кара-Ой, Иссык-Кульского района, Иссык-Кульская области (I-этап) согласованного с заказчиком.

Владельцем рассматриваемого земельного участка является ОсОО « Монолит Капитал Строй» Земельный участок площадью 11,745 га — на основании государственного акта о праве частной собственности, с целевым назначением для пансионата,

Идентификационный №2-03-04-1002-0016,

Заказчиком на рассматриваемом участке планируется проектирование и строительство современного центра отдыха на территории площадью 11,7 гектаров, расположенной с. Кара-ой, Иссык-Кульской области.

Рассматриваемая территория расположена в северной прибрежной зоне озера Иссык-Куль) на собственной территории 11,745 га граничит с севера существующими курортными объектами, с востока пустырь, с юга земельный участок (парко-пляжная зона), с запада земельный участок (Пансионат «АКУН»)

1.2 Цели и задачи

Осуществление градостроительной деятельности на территории проектирования производится в соответствии с законодательством Кыргызской Республики и должно соответствовать стратегическим приоритетам социально-экономического развития соответствующего административно-территориального образования.

Разработка проекта застройки курортной зоны направлена на создание устойчивых, безопасных и нормативно обеспеченных условий для отдыха, проживания и обслуживания населения, с соблюдением требований рационального использования территории, охраны окружающей среды, обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия и инженерной безопасности.

Проектные решения принимаются с учётом прогнозируемых объёмов и направлений инвестиций, обеспечивающих реализацию предусмотренных мероприятий по развитию планировочной структуры, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также благоустройству территории.

Разработка проекта осуществляется в строгом соответствии со Строительными нормами Кыргызской Республики СН КР 30-02:2020 «Планировка и застройка населённых пунктов», утверждёнными приказом Государственного агентства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Правительстве Кыргызской Республики № 41-нпа от 25 января 2021 года, а также иными действующими нормативными правовыми актами и нормативно-техническими документами в сфере архитектуры и градостроительства.

В соответствии с требованиями указанных норм проект застройки разрабатывается в границах квартала, с определением функционального назначения территории, параметров застройки, показателей плотности, этажности, обеспеченности объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, а также с установлением регламентов использования земельных участков.

Все виды градостроительной деятельности подлежат государственному регулированию, координации и контролю со стороны уполномоченных органов исполнительной власти в установленном законодательством порядке.

Модернизация планировочной структуры и застройки курортных зон осуществляется исключительно на основании утверждённой градостроительной документации, с обязательным учётом документов территориального планирования, градостроительного зонирования, правил землепользования и застройки, а также решений органов государственной власти и местного самоуправления.

Комплексная оценка современного состояния проектируемой территории

Комплексная оценка современного состояния является результатом работы по сбору и систематизации основных исходных данных для разработки проекта застройки (ПЗ), I этап.

На момент проведения обследования проектируемая территория в основном представляет собой незастроенный пустырь, не имеющий устойчивого функционального использования.

Согласно предоставленной топографической съемке, на земельном участке имеется строений. В целом рассматриваемая территория отличается единообразием застройки по функциональному назначению.

3 Общие сведения

Проект застройки на размещение центра отдыха в с.Кара-Ой, Иссык-Кульского района, Иссык-Кульская области (I-этап) разработан Департаментом градостроительства и архитектуры при Минстрое Кыргызской Республики базируются на материалах предпроектных инженерных изысканий, градостроительной оценке сложившейся планировки и застройки проектируемой территории и исходят из генерального плана курортных комплексов «Кара-Ой» Об утверждении генеральных планов курортных комплексов от 4 апреля 2007 года.

Разработанный I-этап проекта застройки является утверждаемой частью и служит основным техническим документом на получение разрешения на проектирование отдельных объектов строительства.

В работе использовались архивные материалы ранее выполненных проектно-планировочных работ.

Основанием для разработки и выпуска проекта являются следующие нормативные и распорядительные документы, а также решения уполномоченных органов государственной власти:

Имеющееся актуальная градостроительная документация.
Выписка из протокола Архитектурно-технического совета Департамента за № 3 от 4 февраля 2026 года. (копия прилагается)
Выписка из протокола Архитектурно-градостроительного совета Иссык-Кульского районного управления градостроительства и архитектуры за № 2 от 19 февраля 2026 года. (копия прилагается)
Согласно пояснительной записке заказчика:

Проектируемый объект расположен в рекреационной зоне в с. Кара-Ой и предназначен для временного проживания и отдыха посетителей.

1.Функциональное назначение объекта

Проектируемый объект не относится к курортам и санаториям, поскольку:

лечебно-оздоровительная деятельность не предусматривается;
медицинские помещения и процедуры отсутствуют;
использование бальнеологических, грязевых и иных лечебных ресурсов не предусмотрено;
получение медицинской лицензии не планируется. В соответствии со статьёй 19 Закона КР

«Об использовании природных ресурсов для целей рекреации» объект относится к категории «прочие объекты рекреации».

2.Применяемый норматив площади

Согласно статье 19 Закона КР, нормативы земли, отведённой под объекты рекреации, составляют:

для курортов — 0,01 га / 1 человек;
для санаториев — 0,02 га / 1 человек;
для прочих объектов рекреации — 0,005 га / 1 человек.

Учитывая функциональное назначение проектируемого объекта, при расчёте вместимости применяется норматив:

0,005 га (50 м²) на 1 человека.

3.О заполняемости гостиничных номеров

Количество проживающих в номерах определяется проектными решениями и типологией номерного фонда.

В соответствии с требованиями строительных норм и правил КР (СНиП КР), а также общепринятой практикой гостиничного проектирования:

вместимость номеров определяется по количеству предусмотренных спальных мест;
допускается проектирование одноместных и двухместных номеров;
нормативных требований об обязательной минимальной заполняемости номера двумя проживающими не установлено.

Одноместные номера являются нормативно допустимым элементом гостиничного номерного фонда и учитываются в расчётах по фактической вместимости.

4.Расчёт вместимости

Исходные данные:

площадь земельного участка — 11,745 га (117 450 м²);
норматив — 50 м² / 1 человек.

Максимально допустимая расчётная вместимость:

117 450 м² / 50 м² = 2 349 человек

Фактическая вместимость по номерному фонду:

одноместные номера — 690 чел.;
двухместные номера — 790 × 2 = 1 580 чел.

Итого:

690 + 1 580 = 2 270 человек Вывод

Фактическая вместимость проектируемого объекта (2 270 человек) не превышает допустимую расчётную вместимость (2 349 человек), определённую в соответствии с требованиями статьи 19 Закона КР для прочих объектов рекреации.

Принятые проектные решения соответствуют функциональному назначению объекта и действующим нормативным требованиям.

3.Проектные предложения

Проектом на рассматриваемом земельном участке площадью 11,745га планируется 24 гостиничных блока из них -9 блоков от3 до 7-этажные (№1-9) включает подземный паркинг и торговые зоны на первом этаже.

-15 блоков 5-этажные (№10-24). Коттеджи в состав комплекса включены 23 двухэтажные коттеджи для семейного отдыха.

Благоустройство территории включает: внутриквартальные проезды и пешеходные тротуары, озеленение и устройство ландшафтных зон, территории детских игровых зон на прибрежной зоне, учтена набережная аллея (променад).

Также в пределах проектируемой территории комплекса были предусмотрены пляжные туалеты, пирс, пляж, беговая дорожка, прогулочная аллея и пруд для комфортного отдыха. В проектируемой курортной зоне выработаны предложения по упорядочению и детализации внутренней планировки, благоустройству, с площадками для отдыха и занятием спортом, озеленению с элементами природного комплекса с учетом безопасного движения транспорта и пешеходов, предусмотрены парковочные места. Развитие территории направлено на формирование современного центра отдыха.

При проектировании застройки соблюдена нормативная плотность застройки территории, предусмотрено нормативное обеспечение озеленением, в соответствии с требованиями КР, в том числе предусмотрены нормативные расстояния между объектами, а также учтены противопожарные требования

Инженерная инфраструктура: