СОСТАВ ПРОЕКТА.
Исходные материалы.
Генеральный план курортных комплексов «Кара-Ой» Об утверждении генеральных планов курортных комплексов от 4 апреля 2007 года №91
Топографическая съемка М 1:500, выполненная ОсОО «Геостан»
Топографическая съемка М 1:5000 выполненная «Кыргызкортаграфия»
Проект разработан авторским коллективом в составе:
Заведующий отдела №9 — Муслим у Э.
Главный специалист (ГАП)серия ПР-3.1 №000222 — Маканбаев А. М.
СОДЕРЖАНИЕ
| 1 | Содержание | 1 |
| 2 | Техническое задание на разработку проекта застройки (ПЗ),
I-этап проекта застройки |
2-3 |
| 3 | Пояснительная записка | 4-7 |
| 4 | Ситуационный план, (М1:5000, М1:10000). | 8 |
| 5 | Ситуационный план аэрофотосъемка | 9 |
| 6 | Выкопировка из Генерального плана курортных комплексов «Кара-Ой» М 1:5000 | 10 |
| 7 | Опорный план | 11 |
| 8 | Схема организации движения транспорта и пешеходов | 12 |
| 9 | Схема озеленения | 13 |
| 10 | Схема генерального плана застройки | 14 |
| 11 | Копия заявки | 15 |
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
1.Общие данные
1.1 Введение
Работа выполнена Департаментом градостроительства и архитектуры на основании заявки ОсОО «Монолит Капитал Строй» за №100250886 от 24.12.2025г. и заданию на выполнение проекта застройки на размещение центра отдыха в с.Кара-Ой, Иссык-Кульского района, Иссык-Кульская области (I-этап) согласованного с заказчиком.
- Владельцем рассматриваемого земельного участка является ОсОО « Монолит Капитал Строй» Земельный участок площадью 11,745 га — на основании государственного акта о праве частной собственности, с целевым назначением для пансионата,
Идентификационный №2-03-04-1002-0016,
Заказчиком на рассматриваемом участке планируется проектирование и строительство современного центра отдыха на территории площадью 11,7 гектаров, расположенной с. Кара-ой, Иссык-Кульской области.
Рассматриваемая территория расположена в северной прибрежной зоне озера Иссык-Куль) на собственной территории 11,745 га граничит с севера существующими курортными объектами, с востока пустырь, с юга земельный участок (парко-пляжная зона), с запада земельный участок (Пансионат «АКУН»)
1.2 Цели и задачи
Осуществление градостроительной деятельности на территории проектирования производится в соответствии с законодательством Кыргызской Республики и должно соответствовать стратегическим приоритетам социально-экономического развития соответствующего административно-территориального образования.
Разработка проекта застройки курортной зоны направлена на создание устойчивых, безопасных и нормативно обеспеченных условий для отдыха, проживания и обслуживания населения, с соблюдением требований рационального использования территории, охраны окружающей среды, обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия и инженерной безопасности.
Проектные решения принимаются с учётом прогнозируемых объёмов и направлений инвестиций, обеспечивающих реализацию предусмотренных мероприятий по развитию планировочной структуры, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также благоустройству территории.
Разработка проекта осуществляется в строгом соответствии со Строительными нормами Кыргызской Республики СН КР 30-02:2020 «Планировка и застройка населённых пунктов», утверждёнными приказом Государственного агентства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Правительстве Кыргызской Республики № 41-нпа от 25 января 2021 года, а также иными действующими нормативными правовыми актами и нормативно-техническими документами в сфере архитектуры и градостроительства.
В соответствии с требованиями указанных норм проект застройки разрабатывается в границах квартала, с определением функционального назначения территории, параметров застройки, показателей плотности, этажности, обеспеченности объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, а также с установлением регламентов использования земельных участков.
Все виды градостроительной деятельности подлежат государственному регулированию, координации и контролю со стороны уполномоченных органов исполнительной власти в установленном законодательством порядке.
Модернизация планировочной структуры и застройки курортных зон осуществляется исключительно на основании утверждённой градостроительной документации, с обязательным учётом документов территориального планирования, градостроительного зонирования, правил землепользования и застройки, а также решений органов государственной власти и местного самоуправления.
- Комплексная оценка современного состояния проектируемой территории
Комплексная оценка современного состояния является результатом работы по сбору и систематизации основных исходных данных для разработки проекта застройки (ПЗ), I этап.
На момент проведения обследования проектируемая территория в основном представляет собой незастроенный пустырь, не имеющий устойчивого функционального использования.
Согласно предоставленной топографической съемке, на земельном участке имеется строений. В целом рассматриваемая территория отличается единообразием застройки по функциональному назначению.
3 Общие сведения
Проект застройки на размещение центра отдыха в с.Кара-Ой, Иссык-Кульского района, Иссык-Кульская области (I-этап) разработан Департаментом градостроительства и архитектуры при Минстрое Кыргызской Республики базируются на материалах предпроектных инженерных изысканий, градостроительной оценке сложившейся планировки и застройки проектируемой территории и исходят из генерального плана курортных комплексов «Кара-Ой» Об утверждении генеральных планов курортных комплексов от 4 апреля 2007 года.
Разработанный I-этап проекта застройки является утверждаемой частью и служит основным техническим документом на получение разрешения на проектирование отдельных объектов строительства.
В работе использовались архивные материалы ранее выполненных проектно-планировочных работ.
Основанием для разработки и выпуска проекта являются следующие нормативные и распорядительные документы, а также решения уполномоченных органов государственной власти:
- Имеющееся актуальная градостроительная документация.
- Выписка из протокола Архитектурно-технического совета Департамента за № 3 от 4 февраля 2026 года. (копия прилагается)
- Выписка из протокола Архитектурно-градостроительного совета Иссык-Кульского районного управления градостроительства и архитектуры за № 2 от 19 февраля 2026 года. (копия прилагается)
- Согласно пояснительной записке заказчика:
Проектируемый объект расположен в рекреационной зоне в с. Кара-Ой и предназначен для временного проживания и отдыха посетителей.
1.Функциональное назначение объекта
Проектируемый объект не относится к курортам и санаториям, поскольку:
- лечебно-оздоровительная деятельность не предусматривается;
- медицинские помещения и процедуры отсутствуют;
- использование бальнеологических, грязевых и иных лечебных ресурсов не предусмотрено;
- получение медицинской лицензии не планируется. В соответствии со статьёй 19 Закона КР
«Об использовании природных ресурсов для целей рекреации» объект относится к категории «прочие объекты рекреации».
2.Применяемый норматив площади
Согласно статье 19 Закона КР, нормативы земли, отведённой под объекты рекреации, составляют:
- для курортов — 0,01 га / 1 человек;
- для санаториев — 0,02 га / 1 человек;
- для прочих объектов рекреации — 0,005 га / 1 человек.
Учитывая функциональное назначение проектируемого объекта, при расчёте вместимости применяется норматив:
0,005 га (50 м²) на 1 человека.
3.О заполняемости гостиничных номеров
Количество проживающих в номерах определяется проектными решениями и типологией номерного фонда.
В соответствии с требованиями строительных норм и правил КР (СНиП КР), а также общепринятой практикой гостиничного проектирования:
- вместимость номеров определяется по количеству предусмотренных спальных мест;
- допускается проектирование одноместных и двухместных номеров;
- нормативных требований об обязательной минимальной заполняемости номера двумя проживающими не установлено.
Одноместные номера являются нормативно допустимым элементом гостиничного номерного фонда и учитываются в расчётах по фактической вместимости.
4.Расчёт вместимости
Исходные данные:
- площадь земельного участка — 11,745 га (117 450 м²);
- норматив — 50 м² / 1 человек.
Максимально допустимая расчётная вместимость:
117 450 м² / 50 м² = 2 349 человек
Фактическая вместимость по номерному фонду:
- одноместные номера — 690 чел.;
- двухместные номера — 790 × 2 = 1 580 чел.
Итого:
690 + 1 580 = 2 270 человек Вывод
Фактическая вместимость проектируемого объекта (2 270 человек) не превышает допустимую расчётную вместимость (2 349 человек), определённую в соответствии с требованиями статьи 19 Закона КР для прочих объектов рекреации.
Принятые проектные решения соответствуют функциональному назначению объекта и действующим нормативным требованиям.
3.Проектные предложения
Проектом на рассматриваемом земельном участке площадью 11,745га планируется 24 гостиничных блока из них -9 блоков от3 до 7-этажные (№1-9) включает подземный паркинг и торговые зоны на первом этаже.
-15 блоков 5-этажные (№10-24). Коттеджи в состав комплекса включены 23 двухэтажные коттеджи для семейного отдыха.
- Благоустройство территории включает: внутриквартальные проезды и пешеходные тротуары, озеленение и устройство ландшафтных зон, территории детских игровых зон на прибрежной зоне, учтена набережная аллея (променад).
Также в пределах проектируемой территории комплекса были предусмотрены пляжные туалеты, пирс, пляж, беговая дорожка, прогулочная аллея и пруд для комфортного отдыха. В проектируемой курортной зоне выработаны предложения по упорядочению и детализации внутренней планировки, благоустройству, с площадками для отдыха и занятием спортом, озеленению с элементами природного комплекса с учетом безопасного движения транспорта и пешеходов, предусмотрены парковочные места. Развитие территории направлено на формирование современного центра отдыха.
При проектировании застройки соблюдена нормативная плотность застройки территории, предусмотрено нормативное обеспечение озеленением, в соответствии с требованиями КР, в том числе предусмотрены нормативные расстояния между объектами, а также учтены противопожарные требования
Инженерная инфраструктура:
- Источник водоснабжения
Размещен на северной стороне участка
- Источник канализации
Локальное очистное сооружение (ЛОС) размещен на северо-восточной стороне участка
На территории проектируемого участка проектируется канализационная насосная станция (КНС)
4.ТЭП
Площадь проектируемой территории — 11,745 га
Общая площадь застройки: 25 507,23 м2
Общая площадь здания: 122079,67 м2
Общая площадь озеленения: 5,87 га
Общая площадь покрытие: 30247,41м2
Количество отдыхающих 2270 чел.
Количество номеров 1480 номер из них
690-одноместные номера
790-двухместные номера
Количество парковочных мест 574 м.м.
